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土日祝日営業中〒755-0032 宇部市寿町二丁目1番1号



不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得したときに1度だけかかる税金です。
 不動産の取得とは、売買・贈与・交換・建築(新築・増築・改築)などによって
不動産の所有権を取得することをいいます。
 なお、登記の有無、有償・無償、取得の理由などは問いません。
[計算式]
 不動産の価格(課税標準額)(☆) × 税率(★) = 税額

☆「不動産の価格」とは?
・不動産の購入価格や建設工事価格ではなく、不動産を取得したときの市町村の
固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。
・家屋を新築、増築したときなど、固定資産課税台帳に価格が登録されていない
不動産を取得したときは、国が定める基準(固定資産評価基準)により評価した価格となります。
・宅地などを平成27年3月31日までに取得したときは,その土地の価格を
2分の1した額が不動産の価格となります。
税率
取得した日 土地 家屋
住宅 その他
       〜H15.3.31 4% 3% 4%
 H15.4.1〜18.3.31 3% 3% 3%
 H18.4.1〜20.3.31 3% 3% 3.5%
 H20.4.1〜27.3.31 3% 3% 4%

延べ床面積が50u以上240u以下である住宅(住宅用附属屋を含む。)を新築した場合には、一戸につき1,200万円(注)が価格から控除されます。
 賃貸用のアパート・マンション(居住用の附属屋を含む。)を新築した場合には、一区画当たりの延べ床面積が40u以上240u以下である場合に、一区画につき1,200万円
(注)が価格から控除されます。

(注)長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行の日(平成21年6月4日)から平成28年3月31日までに取得された認定長期優良住宅は1,300万円

[計算式]
 ( 住宅の価格 − 1,200万円 ) × 3% = 税額

 ※ 新築した住宅の価格から控除される額を引いた後の額がマイナスとなる場合、その家屋につい  て不動産取得税はかかりません。また、納税通知書も送付されません。
 ※ 「不動産取得税」は新築した時の価格を基に、「固定資産税」は新築した翌年1月1日現在の 価格を基に課税されますので、税額を計算する際の基礎となる課税標準額は同じ額になりません。
不動産取得税は、家屋が新築された時点の価格に基づいて課税されますが、固定資産税は、賦課期日(家屋を新築した翌年の1月1日)現在の価格に基づいて課税されます。
 また、固定資産税の場合、家屋の建築後の時間の経過によって生ずる損耗の状況を考慮し、新築された時点の価格に一定の減価率(経年減点補正率といいます。)を乗じて算定しています。
 したがって、不動産取得税と固定資産税とでは、税額を計算する際の基礎となる課税標準額は同じ額になりません。
【土地について】

 軽減の要件を満たす中古住宅(上記1に該当する中古住宅のみ)を取得する前後1年以内(同時を含む)に、その敷地である土地を取得したときは、土地に係る不動産取得税も軽減を受けることができます。

軽減される額 @とAのいずれか高い方の額
  @ 45,000円
  A 土地の1uあたりの価格(※) × 住宅の床面積の2倍(200uが限度) × 3%
    ※宅地は土地の価格を2分の1した後の額によります。

計算式
 { (土地の価格×1/2) × 3% } − 軽減される額 = 軽減後の税額


【家屋について】

 1 平成17年4月1日以後に取得した中古住宅(耐震基準適合住宅)で、次の要件を満たす
  中古住宅を取得した場合には、軽減(控除)を受けることができます。 

取得者自身が居住すること
○住宅部分(居住用の附属屋を含む。)の床面積が50u以上240u以下
○次のいずれかの要件を満たす場合
  ア 木造、軽量鉄骨造…築20年以内
    非木造…築25年以内
  イ  S57.1.1以後に新築されたもの
  ウ 取得した日前2年以内に建築士等が行う耐震診断によって、新耐
   震基準に適合していることが証明されているもの

 ○ 軽減(控除)される額
新築された日(新築年月日) 控除される額
平成9.4.1〜 1,200万円
平成元.4.1〜平成9.3.31 1,000万円
昭和60.7.1〜平成元.3.31 450万円
昭和56.7.1〜昭和60.6.30 420万円
昭和51.1.1〜昭和56.6.30 350万円

 ○ 計算式
 ( 住宅の価格 − 控除される額 ) × 3% = 税額

  平成26年4月1日以後に取得した耐震基準に適合しない中古住宅で、次の要件を全て
  満たす場合には、上記1の新築された日に応じて控除する額に税率を乗じて得た額を
  税額から軽減(減額)します。

取得者自身が居住すること
○住宅部分(居住用の附属屋を含む。)の床面積が50u以上240u以下
取得した日から6月以内に耐震改修を行い、耐震基準に適合していることが証明されているもの。

1.住まいを買うときにかかる税金

住まいを買うときには、印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税などの税金がかかります。

1-1.印紙税

印紙税とは、住宅の売買契約書や住宅ローンの契約書などを交わすときに、契約書にかかる税金です。契約書に記載された金額によって税額が決まります。原則として収入印紙を契約書に貼付して印鑑を押して納税します。

印紙税(原則の税額)

契約書に記載された金額 売買契約書、
金銭消費貸借契約証書
(ローン契約書)
工事請負に関する
契約書
1万円未満のもの 非課税 非課税
1万円以上 10万円以下 200円 200円
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 200万円以下 2,000円 400円
200万円超 300万円以下 1,000円
300万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 1万円 1万円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 2万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 6万円
1億円超 5億円以下 10万円 10万円
5億円超 10億円以下 20万円 20万円
10億円超 50億円以下 40万円 40万円
50億円超 60万円 60万円
記載金額のないもの 200円 200円
住宅取得にかかわる軽減措置

住宅などの不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書の印紙税については、軽減措置が設けられています。平成26年4月1日以降平成30年3月31日までは、次のように引き下げられます。

契約金額  
不動産の譲渡に関する契約書 建設工事の請負に関する契約書 平成26年4月1日以降の税額
10万円超 50万円以下 100万円超 200万円以下 200円
50万円超 100万円以下 200万円超 300万円以下 500円
100万円超 500万円以下 300万円超 500万円以下 1,000円
500万円超 1,000万円以下 同左 5,000円
1,000万円超 5,000万円以下 同左 1万円
5,000万円超 1億円以下 同左 3万円
1億円超 5億円以下 同左 6万円
5億円超 10億円以下 同左 16万円
10億円超 50億円以下 同左 32万円
50億円超 同左 48万円

※ 不動産を購入する際の売買契約書、住宅の建築請負の契約書のみが軽減措置の対象です。

1-2.消費税

不動産会社から住宅を購入したり、住宅を建築したりする場合には、原則として、その代金を課税標準として消費税がかかります。土地は非課税ですが、建物は課税対象となるので、平成26年4月1日以降取引される建物には原則として譲渡金額の8%の消費税がかかります。そのほか、不動産会社への仲介手数料もその金額を課税標準として消費税が課税されます。(ただし、平成25年9月30日までに請負契約に準ずる売買契約等を締結して、経過措置の適用を受けて平成26年4月1日以降に引き渡しを受ける場合は、引き上げ前の消費税率が適用されるほか、この契約に関し発生する仲介手数料についても引き上げ前の消費税率が適用されます。)

なお、消費税課税事業者ではない個人や免税事業者などが売り主の場合を除きます。

  • 税額=建物の代金等×税率8%(国税6.3%+地方税1.7%)
消費税率の引き上げ

消費税・地方消費税の税率について、政府は平成25年10月1日の閣議で平成26年4月1日以降の課税資産の譲渡等から8%に引き上げることを確認しました。また、平成27年10月1日以降の課税資産の譲渡等から10%に引き上げることについては、税率引き上げ前に政府が経済状況の好転について経済指標を確認し、総合勘案したうえで、実施されることになります。
消費税については「消費税特集」で詳しく説明しています。

公租公課を精算する場合の取り扱い

住宅の売買に関連して、売り主と買い主の間で、住宅にかかる固定資産税・都市計画税の公租公課の精算が、取引慣行として行われます。この場合、建物分の公租公課の精算金は消費税の課税対象に含まれることに注意が必要です。
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、あくまでも1月1日時点の所有者です。たとえ、1月1日以降に住宅が譲渡されたとしても納税義務者が変わることはありません。
そこで、住宅を含む不動産の売買では、引き渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割りで按分して、売り主と買い主の間で精算することが一般的です。このような公租公課の精算は、売り主と買い主の間では「税金の精算」として行われます。ただし、税務上は、住宅の売買に伴って売り主と買い主が「任意に」行う精算であり、授受される公租公課の精算金は建物の譲渡価額の一部という扱いになります(税務上は税金ではありません)。したがって、建物の消費税の負担が必要な場合には、買い主から売り主に支払われた公租公課の精算金も、譲渡対価に含めて消費税を計算することになります。

1-3.登録免許税

登録免許税とは、土地建物等にかかわる登記をする際にかかる税金です。所有権にかかわる登記の場合には、その固定資産税評価額に、所定の税率を乗じて税額を求めます。抵当権の設定登記の場合の税額は、債権額(住宅ローンなどの借入額)に所定の税率を乗じます。納税は登記を申請するときに行います。なお、建物が新築でまだ固定資産税評価額がない場合には、法務局所定の新築建物価格認定基準表を基に評価額を計算することになっています。

  • 税額(土地・建物の場合)=固定資産税評価額(課税標準)×所定の税率
  • 税額(抵当権の場合)=債権額(課税標準)×所定の税率

課税標準:課税標準とは、税額算出の直接の対象となる金額や数量をいいます。

住宅に関する税率軽減の特例

床面積が50u以上の住宅にかかる登記の場合には、下表の要件を満たすことについて、住宅が所在する市区町村長の証明を受けた場合には、登録免許税の軽減税率が適用となります。
認定長期優良住宅※1、認定低炭素住宅※2についてはさらに特例措置があります。

※1
長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅の普及促進法)の規定に基づく認定を受けた長期優良住宅をいい、以下「認定長期優良住宅」といいます。
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた租税特別措置法施行令に定める認定省エネ住宅をいい、以下「認定低炭素住宅」といいます。平成26年6月からは、認定低炭素住宅とみなされる認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅が加えられます。

住宅に関する税率軽減の特例の概要

登記の種類 原則税率 軽減税率を受けるための要件 軽減税率
平成27年
3月
31日まで
認定長期優良住宅の特例※1 認定低炭素住宅の特例※2
適用要件
(租税特別措置法)
住宅の要件
(租税特別措置法施行令)
所有権保存登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋を取得して自身の居住の用に供すること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50u以上の個人の住宅
0.15% 0.1% 0.1%
所有権移転登記 2.0% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供すること
(3)取得後1年以内に登記すること
【新築の場合】
(1)床面積が50u以上の個人の住宅

【中古の場合】
(1)及び、(2)-1・(2)-2のいずれかに該当するもの
(1)床面積が50u以上の個人の住宅
(2)-1 耐火建築物で建築後25年以内あるいは耐火建築物以外で20年以内に建築されたもの
(2)-2 建築基準法等の規定に定める地震に対する安全性基準に適合するもの
0.3%※3 0.1%
(一戸建て住宅については0.2%)
0.1%
抵当権設定登記 0.4% (1)個人であること
(2)昭和59年4月1日から平成27年3月31日までに新築または建築後使用されたことのない家屋または建築後使用されたことのある住宅のうち政令で定めるものを取得して自身の居住の用に供した場合で、その住宅用家屋を取得等に必要な借入金等について金融機関等が担保するための登記であること
(3)新築または取得後1年以内に登記すること
0.1%    
※1
長期優良住宅の普及の促進に関する法律の施行日(平成21年6月4日)から平成28年3月31日まで
※2
都市の低炭素化の促進に関する法律の施行日(平成24年12月4日)から平成28年3月31日まで


認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例は、個人が認定長期優良住宅または認定低炭素住宅を一定期限内に新築、または建築後使用されたことのないものを取得して、当該個人の居住の用に供し、取得等後1年以内に所有権の保存の登記または所有権の移転の登記を受ける場合に適用できます。なお、認定長期優良住宅の特例・認定低炭素住宅の特例の住宅に関する要件については、3-1住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の項目を参照。
認定低炭素住宅については、「話題の不動産キーワードVOL.11」を参照

※3
平成26年4月1日から平成28年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた既存の住宅用家屋を個人が取得した場合、その住宅用家屋の所有権移転登記に対する登録免許税の税率は、取得後1年以内に行われた登記に限り0.1%に軽減されます。
土地に関する税率軽減の特例

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、時限措置により税率が軽減されています。

土地に関する軽減税率

土地の所有権移転登記 原則税率 平成24年4月1日から
平成27年3月31日まで
税率 2.0% 1.5%
1-4.不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに支払う税金です。固定資産税評価額に対して原則として税率4%を乗じた金額が税額となります。新築でまだ固定資産税評価額がつけられていない建物の場合には、都道府県知事が固定資産税評価額を算出する基準に基づいて、建物の評価額を計算することになっています。なお、原則的な税額の求め方は次の通りです。

  • 税額=固定資産税評価額(課税標準)×税率
土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例

土地・住宅の取得に適用される税率は、平成27年3月31日まで、税率を3%とする特例措置がとられています。

土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例

対象不動産 原則税率 平成27年3月31日まで
土地・住宅 4.0% 3.0%
宅地・宅地に比準して評価額が決まる土地に関する課税標準の特例

平成27年3月31日までに宅地を取得した場合には、宅地の課税標準は2分の1になります。

一定の住宅の取得に関する課税標準の特例

下表に示す要件を満たす住宅については、固定資産税評価額等から「控除額」に記載された金額を控除した額が課税標準となります。

住宅の種類 要件 新築された時期 控除額
新築住宅 床面積50u以上240u以下
(一戸建て以外の貸家住宅は40u以上240u以下)
  1,200万円
(認定長期優良住宅
の場合1,300万円※平成28年3月31日まで)
中古住宅( (1)床面積50u以上240u以下
(2)自己の居住の用に供すること
(3)次のいずれかに該当すること
  • 建築後20年以内(鉄筋コンクリート造りなどの住宅は25年以内)
  • 昭和57年1月1日以降に建築されたもの
  • 建築基準法に定める地震に対する安全性に係る基準に適合することにつき取得日前2年以内に建築士等に証明されているもの
    (既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の住宅を含む)
昭和29年7月1日〜
昭和38年12月31日
100万円
昭和39年1月1日〜
昭和47年12月31日
150万円
昭和48年1月1日〜
昭和50年12月31日
230万円
昭和51年1月1日〜
昭和56年6月30日
350万円
昭和56年7月1日〜
昭和60年6月30日
420万円
昭和60年7月1日〜
平成元年3月31日
450万円
平成元年4月1日〜
平成9年3月31日
1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

耐震基準不適合既存住宅の取得に対する減額の特例について

1.
耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、取得後6ヶ月以内に改修を実施し、耐震基準に適合することの証明を受けて入居した既存住宅については、平成26年4月1日以降、中古住宅に対する「一定の住宅の取得に関する課税標準の特例」で、新築された時期により控除される金額に税率を乗じた税額が減額されます。一度、原則通りの税額を納めた後で不動産取得税の減額分の還付を受けることになります。ただし中古住宅を取得した時に、この減額の特例を受ける旨の申告をすれば、6ヶ月間に限り、いったん減額される税額分について徴収が猶予されます。
2.
耐震基準不適合既存住宅を取得するとともにその敷地を取得した場合、敷地については、次に挙げる「住宅用土地の減額の特例」は適用されません。
住宅用土地に関する減額の特例

住宅が上記の(一定の住宅の取得に関する課税標準の特例)と同様の床面積等の要件を満たしており、土地の取得が下表のいずれかの要件に該当する場合には、その住宅用土地について、1.、2.いずれか高い方の金額を税額から控除することができます。

  1. 4万5,000円

  2. 敷地1u当たりの評価額×住宅の床面積の2倍(最高限度200uまで)×3%
    敷地が宅地の場合、平成27年3月31日までは課税標準の特例適用後の金額


土地を取得してから、原則として3年以内に住宅家屋が新築される場合には、不動産取得税の徴収が猶予されます。

住宅用土地に関する特例の要件等

土地の取得後に住宅を新築した場合 土地の取得日から3年以内に住宅を新築
(土地取得者が新築まで土地保有しているか、新築が土地取得者から土地を取得した者により行われる場合に限る)

※ただし、政令で3年以内に取得することが困難と定められている一定のやむをえない事情がある場合には4年とされます(平成28年3月31日まで)

土地の取得前に住宅を新築した場合 借地人が新築後1年以内にその敷地の土地を取得
住宅を新築後に土地と住宅を取得した場合 未使用の住宅とその敷地を新築1年以内に同一人が取得すること
土地の取得後に中古の住宅を取得した場合 土地取得者が1年以内に土地の上の住宅を取得すること
土地を取得する前に
中古の住宅を取得していた場合
借地して住宅を取得した者が、その後1年以内にその敷地の土地を取得すること

住宅を贈与により取得したり、住宅資金の贈与を受けたりした場合には贈与税がかかります。

2-1.贈与税(暦年課税制度)

贈与税とは個人から財産をもらったとき、課税される税金です。1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円を超える場合には贈与税の申告をする必要があります。(これを「暦年課税方式」といいます。)贈与財産が土地や住宅の場合には、贈与を受けた時点の時価が課税価格になります。この場合には、通常、国税庁が定めた評価方法に従って財産を評価するのが便利です。
税率は、課税価格の金額が高くなるに従って、高率になる超過累進税率となっています。それを簡単に計算できるようにまとめたものが、下の速算表です。速算控除額は税率の差により生じる差額である調整額になります。

贈与税速算表(平成26年12月31日までの贈与の場合)

基礎控除後の課税価格
(贈与を受けた財産の価額−110万円)
税率 控除額
0〜200万円以下 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 30% 65万円
600万円超 1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 50% 225万円

110万円は基礎控除として、課税価格から差し引かれるため、贈与を受けた価額が110万円以下の場合には、贈与税がかかりません。

  • 速算表により求める税額=基礎控除後の課税価格×適用税率−控除額
平成27年以降の改正内容

上記の暦年課税制度の税率は平成27年1月1日以降、次のようになります。

(1)20歳以上の人が直系尊属から贈与を受けた財産にかかる税率

基礎控除後の課税価格
(贈与を受けた財産の価額−110万円)
税率 控除額
0〜200万円以下 10%
200万円超 400万円以下 15% 10万円
400万円超 600万円以下 20% 30万円
600万円超 1000万円以下 30% 90万円
1000万円超 1500万円以下 40% 190万円
1500万円超 3000万円以下 45% 265万円
3000万円超 4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

(2)(1)以外の贈与財産にかかる税率

基礎控除後の課税価格
(贈与を受けた財産の価額−110万円)
税率 控除額
0〜200万円以下 10%
200万円超 300万円以下 15% 10万円
300万円超 400万円以下 20% 25万円
400万円超 600万円以下 30% 65万円
600万円超 1000万円以下 40% 125万円
1000万円超 1500万円以下 45% 175万円
1500万円超 3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円
2-2.相続時精算課税制度

所定の条件を満たして、65歳以上の親から財産の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を選択することができます。この制度では、贈与時に2,500万円までは非課税、それ以上の額に対しては一律20%の税率が適用され、実際に相続となったときに、親から生前に贈与された額と相続財産とを合わせて相続税を計算して精算を行うことができます。

相続時精算課税制度の贈与時点での税額の計算は、次の通りです。

  • 税額=(課税価格−2,500万円特別控除枠)×20%
適用要件

相続時精算課税制度の適用を受けるための要件は以下の2点となっています。

  1. 贈与者が65歳以上の親であること

  2. 贈与を受ける者が20歳以上である推定相続人であること(子が亡くなっている場合には20歳以上の孫を含む)

平成27年以降の改正内容

相続時精算課税制度は、平成27年1月1日以降の贈与から、(1)贈与者の年齢が60歳以上に引き下げられるほか、(2)贈与を受ける者の範囲に20歳以上の孫(現行は推定相続人のみ)が追加されます。

制度の内容

贈与時及び相続時の贈与税、相続税の扱いは下表の通りとなります。
ただし、本制度を選択すると、以後その贈与者(父または母)からの贈与に対して、暦年課税制度は適用できません。また、適用に当たっては所定の期限までに税務署への届出・申告が必要になります。

相続時精算課税制度の制度内容

  制度内容
贈与時
・特別控除額
:2,500万円
贈与財産の価額から特別控除額を除いた額が課税対象となる
・税率
:一律20%
相続時 贈与者が亡くなったときの相続税の計算上、相続財産の価額に相続時精算課税を適用して贈与した際の贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算。その際、既に支払った贈与税相当額を相続税額から控除する。控除しきれない金額は還付される。

相続時精算課税制度のイメージ図

相続時精算課税制度のイメージ図

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

この特例は、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例です。親が住宅取得資金などを子に贈与する場合に適用でき、通常の相続時精算課税制度と異なり、親の年齢制限がなくなります。

適用要件

新築または取得の場合と、増改築の場合とでそれぞれ対象となる住宅の要件が決まっています。

<新築または取得の場合>

次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50u以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. 次のいずれかに該当する住宅であること
    (1)
    建築後使用されたことのないもの
    (2)
    取得日前20年以内(耐火建築物の場合25年以内)に建築されたもの
    (3)
    地震に対する安全性について「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書の写し」により証明されたもの
    (4)
    平成26年4月1日以降に贈与を受けた資金により、贈与を受けた翌年3月15日までに耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅用家屋)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの
  3. 住宅の「取得」の場合は、原則として贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、少なくとも年末までに居住すること
<増改築の場合>

次のすべての要件を満たす住宅である必要があります。

  1. 住宅の登記簿上の床面積は50u以上で、かつ床面積の2分の1以上が受贈者の居住の用に供されるものであること
  2. すでに自己の居住の用に供している住宅にかかわる工事で一定の工事に該当することについて「確認済証」「検査済証」「増改築等工事証明書」により証明されたものであること
  3. 増改築の工事に要した費用の額が100万円以上であること
  4. 贈与の翌年3月15日までに増改築を完了し、少なくとも年末までに居住すること
申告等

相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

2-3 直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度

この非課税制度は、直系尊属である父・母や祖父母などが住宅取得資金などを子や孫などに贈与する場合に適用できます。親・祖父母の年齢に制限はありませんが、対象となる住宅について要件があります。
住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、110万円の基礎控除に加えてこの制度が使えるほか、相続時精算課税制度と併せて利用することができます。贈与を受けられる人の条件は、20歳以上で、贈与の年の合計所得金額が2,000万円以下です。

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の税額の計算は、次の通りです。

  • 暦年課税方式…税額=(課税価格−非課税枠−110万円基礎控除)×累進税率
  • 相続時精算課税方式…税額=(課税価格−非課税枠−2,500万円特別控除枠)×20%
非課税枠の金額は、資金の受贈者が新築もしくは取得する住宅用家屋の次の区分と受贈年次により異なります。

(1)
住宅用家屋がエネルギーの使用の合理化に著しく資する家屋(所定の省エネ家屋)または地震に対する安全性に係る基準に適合する家屋(所定の耐震家屋)で家屋の床面積が240uまでの場合
贈与年 平成26年
非課税枠 1,000万円
(2)
(1)以外の住宅用家屋で、家屋の床面積が240uまでの場合
贈与年 平成26年
非課税枠 500万円
申告等

直系尊属からの住宅取得等資金の贈与の非課税制度の適用を受ける旨を記載した申告書に、計算明細書、戸籍謄本、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、確定申告します。

暦年課税制度・相続時精算課税制度・住宅取得等資金の非課税制度の比較

  A.暦年課税制度 B.相続時精算課税制度〈通常型〉 C.相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例 D.住宅取得等資金の非課税制度
適用期限 恒久的措置 恒久的措置 平成26年末まで 平成26年末まで
非課税枠 基礎控除
・110万円まで
特別控除
・2,500万円まで
特別控除
・2,500万円まで
非課税枠

(1)所定の省エネ・耐震家屋の場合
平成26年 1,000万円

(2)上記以外の家屋
平成26年 500万円

贈与する人 制限なし
(年齢65歳以上)

(年齢制限なし)
親・祖父母等直系尊属
(年齢制限なし)
贈与される人 制限なし 推定相続人である子ども
(子どもが亡くなっているときは孫)
子ども・孫等の直系卑属
(合計所得金額2,000万円以下)
贈与される人の年齢制限 制限なし 贈与の年の1月1日で20歳以上
使途等の条件 制限なし 制限なし
  1. 自己の居住用家屋等の取得
    50u以上の新築または既存住宅〈以下のいずれか〉
    • 木造は築後20年以内
    • 耐火建築物は築後25年以内
    • 新耐震基準適合証明された住宅
    • 耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅用家屋)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして、贈与を受けた翌年3月15日までに改修工事を完了し耐震基準に適合したことが証明されたこと等の所定の要件を満たすもの
  2. 一定の増改築
    工事費用100万円以上
  3. 住宅等の取得等の要件
    原則として住宅取得資金を取得した年の翌年3月15日までに住宅を取得・新築し、または増改築を完了すること。
  4. 居住要件
    原則として住宅取得資金を取得した翌年3月15日までに居住すること。少なくとも12月31日までには居住すること。
他の特例との重複適用 B・Cとの重複不可
Dと重複可
Dと重複可 Dと重複可 AまたはB・Cと重複可
利用回数   何回でも可 何回でも可 非課税枠まで
申告 税額がある場合は申告が必要  必要 必要 必要
「D.住宅取得等資金の非課税制度」については、平成24年1月1日以後の贈与の場合、取得する財産について「240u以下」という要件が追加されます。


なお、東日本大震災被災者が受贈者として(1)の所定の省エネ・耐震家屋を取得する場合は、受贈年次にかかわらず非課税枠は1,500万円とされるほか、(2)の家屋を取得する場合も受贈年次にかかわらず非課税枠は1,000万円とされます。また、被災者が取得する家屋については上限面積の制限(240uまで)はありません。

3-1.住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)

住宅ローン等を利用して住宅の購入や新築または増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、住宅ローン借入金等の年末残高の合計額を基として計算した金額を所得税額から控除することができます。

住宅ローン控除
適用要件

主な要件は次の通りです。

  1. 取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
  2. 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
  3. 登記事項証明書の家屋の専有面積が50u以上で床面積の2分の1以上が自己居住用であること
    (増改築の場合は増改築後の面積が50u以上であること)
  4. 10年以上にわたって分割返済する借入金があること
    (親族などからの個人的な借入や1.0%に満たない利率による勤務先からの借入金は除く)
  5. 居住した年及びその前後2年間(通算5年間)居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと
  6. 中古の場合、次のいずれにも該当する住宅であること
    (1)建築後使用されたものであること
    (2)次のいずれかに該当する住宅であること
    (ア)
    取得する建物が耐火建築物の場合は築後25年以内であること
    (イ)
    木造など非耐火建築物の場合は築後20年以内であること
    (ウ)
    新耐震基準に適合する建物であること(この要件による特例の適用は平成17年4月1日から、申告時に耐震基準適合証明書を添付)ただし、既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の一定の住宅であることが証明された場合を含む
    (エ)
    平成26年4月1日以降、耐震基準に適合しない中古住宅(要耐震改修住宅)を取得した場合で、その住宅を取得する日までに耐震改修工事の申請等をして居住する日までに耐震改修工事を完了し、耐震基準に適合することが証明されたこと等の一定の要件を満たす建物であること(なお、この耐震改修につき「既存住宅を耐震改修した場合の税額控除」(リフォームする(増改築・改修)2-2参照)を適用する場合には、住宅ローン控除は適用できません。)
    (3)親族や事実婚の相手など生計を一にする人などから取得した住宅・贈与による住宅でないこと
 
控除の内容

平成26年4月1日以降、住宅等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、控除対象となる借入金の上限は、住宅の種類により、次のようになります。

一般住宅の場合の住宅ローン控除

居住年 控除期間 対象ローン限度額 控除率 合計最高控除額
平成26年 4月〜平成29年12月 10年間 4,000万円 1.0% 400万円

認定住宅(認定長期優良住宅※1及び認定低炭素住宅※2)の場合の住宅ローン控除

居住年 控除期間 対象ローン限度額 控除率 合計最高控除額
平成26年 4月〜平成29年12月 10年間 5,000万円 1.0% 500万円

ただし、平成26年4月以降の物件の引き渡しでも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や、消費税が非課税となる個人の売り主から購入した中古住宅の場合は、対象となるローン限度額が2,000万円(認定住宅の場合は3,000万円)、合計最高控除額が200万円(認定住宅の場合は300万円)となります。

※1
認定長期優良住宅とは、住宅の構造及び設備が、次に掲げる措置が講じられたもので、一定の認定基準を満たしたものをいいます。
  1. 当該住宅を長期にわたり良好な状態で使用するために、次に掲げる事項に関し、国土交通省令で定める基準に適合させるための措置
    (1)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分、住宅の雨水の浸入を防止する部分の構造の腐食、腐朽及び摩損の防止
    (2)
    住宅の構造耐力上主要な一定の部分の地震に対する安全性の確保
  2. 居住者の加齢による身体の機能の低下、居住者の世帯構成の異動その他の事由による住宅の利用の状況の変化に対応した構造及び設備の変更を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  3. 維持保全を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの
  4. 日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者の利用上の利便性及び安全性、エネルギーの使用の効率性その他住宅の品質または性能に関し国土交通省令で定める基準に適合させるための措置

このほか、住宅の維持保全の期間が30年以上であることなど一定の基準を満たす必要があります。手続きは、住宅を建築し住宅の維持保全等を行う場合に、所管行政庁に長期優良住宅建築等計画の認定を申請して、認定を受けることになります。

※2
認定低炭素住宅とは、都市の低炭素化の促進に関する法律の規定に基づく認定を受けた建築物のうち、租税特別措置法に定める一定の新築住宅をいいます。なお、平成25年6月1日からは認定集約都市開発事業により整備される特定建築物である住宅が、認定低炭素住宅に追加されます。
認定基準は、一次エネルギー消費量を代替指標として住宅・建築物の低炭素化を定量的に評価し、断熱材の厚みや複層ガラス、軒ひさしの設置、太陽光発電パネルの設置等により、省エネルギー法に基づく省エネルギー基準を超える性能(一次エネルギー消費量がマイナス10%以上)を求めることを基本としています。 これに加え、節水対策やHEMSの導入などの措置を選択的項目として定めています。なお、省エネルギー基準と同等以上の断熱性能を確保することも要件とします。
※詳しくは、「国土交通省最新の動きVOL.51」および「話題の不動産キーワードVOL.11」を参照
 

なお、平成25年分から平成49年分までの所得税について、住宅ローン控除による税額控除等、所定の計算をした後にその年分の所得税額(外国税額控除の適用を除く)が算出される場合には、算出された所得税額を基に2.1%の復興特別所得税がかかります。

控除の申告

住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。適用を受ける1年目に確定申告をしたサラリーマンは、2年目からは税務署から送られてくる書面に記入し、金融機関の残高証明書とともに勤務先に提出すれば年末調整で控除できます。
ただし、住民税からの控除を受ける場合には、所得税の確定申告を済ませていれば原則として市町村等への申告が不要となりますが、別途改めて申告することもできます。また、従前の税源移譲に伴う住民税の住宅ローン控除制度も、22年度分以降の手続きについては同様です。

また、住み替えで新たに購入した住宅について住宅ローン控除の適用を受けた後、旧住宅を譲渡する場合などのように、住宅ローン控除の対象となった住宅ではない物件を住宅ローン控除の適用の翌年、翌々年に譲渡した場合、「売る2-1居住用財産の3,000万円特別控除」や「売る2-3特定居住用財産の買換え等の特例」などと、住宅ローン控除の併用はできません。
このためどちらかを選択することになりますので、注意が必要です。

住民税からの控除

所得税額から控除しきれなかった金額があるときには、翌年の住民税から一定金額を限度として控除することができます。住宅等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、次のようになります。

居住年 控除限度額
平成26年 4月〜平成29年12月 所得税の課税所得金額等×7%(最高 13万6500円)

前年の所得税の課税総所得金額、課税退職所得金額、課税山林所得金額の合計額をいいます。

ただし、経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税となる個人の売り主から購入した中古住宅の場合は、控除限度額が所得税の課税所得金額等の5%(最高9万7500円)となります。

住宅ローン控除の適用要件の緩和

住宅ローン控除の適用を受けるには、新築、購入、増改築等をした日から6ヶ月以内に居住し、その年の年末まで引き続き居住することが必要とされています。しかし、転勤等のやむを得ない事情による場合は、一定の条件を満たせば適用を受けることができます。

  • 所有者の単身赴任など(海外赴任で非居住者となる場合を除く)で家族が居住している場合などは、適用が可能
  • 住宅ローン控除の適用を受けていたものの転勤等やむを得ない事由で居住できなくなり(平成15年4月1日以降)、再び居住を開始した場合、残存控除期間で再適用が可能
  • 6ヶ月以内に居住したものの転勤等やむを得ない事由でその年の年末に居住できなかった場合(平成21年1月1日以降)、その後に再居住すれば、残存控除期間で適用が可能
  • 最初に居住の用に供した年に転勤等やむを得ない事情でいったん居住できなくなり(平成25年1月1日以降)、その年の12月31日までに再居住した場合も特例の対象とする

3-2.認定住宅を新築等した場合の所得税の特別控除
長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく認定を受けた長期優良住宅、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく低炭素住宅(両方を合わせて認定住宅といいます)の新築等を行い、居住した場合に、所得税額から一定の税額控除ができる制度です。
適用要件

主な適用要件は以下の通りです。

  1. 認定住宅を新築、または建築後使用されたことのない認定住宅を取得
  2. 認定住宅が所得税の特別控除の対象となった日(認定長期優良住宅は平成21年6月4日、認定低炭素住宅は平成26年4月1日)から平成29年12月31日までに居住
  3. 個人の所得要件は、合計所得金額3,000万円以下

平成26年4月からは、認定集約都市開発事業により整備される特定建築物が追加されます。

控除の内容

通常の住宅に比べて性能を強化するためにかかった費用に相当する額(性能強化費用相当額)の10%を、その年の所得税から控除します。なお、1年で控除額を所得税から控除できなかった場合には、控除しきれなかった残額を翌年の所得税から控除できます。
住宅ローン控除とは選択制となっていますが、居住用財産の買換え等の特例との重複適用は可能となっています。

平成26年4月1日以降、住宅等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合については、控除対象限度額が次のようになります。

居住年 控除対象限度額 控除率 控除限度額
平成26年 4月〜平成29年12月 650万円 10% 65万円

ただし、平成26年4月以降の物件の引き渡しでも経過措置により5%の消費税率が適用される場合は、控除対象限度額が500万円、控除限度額が50万円となります。